משפרי דיור: לגשר בין המכירה לקנייה

מעבר לדירה גדולה יותר הוא בדרך כלל שתי עסקאות: מכירה של הדירה הקיימת וקנייה של החדשה. הכסף מהמכירה אמור לממן חלק מהקנייה, אבל המועדים לא תמיד מסתדרים. לפעמים צריך לשלם על הדירה החדשה לפני שהתמורה מהישנה מגיעה, ולפעמים להפך. התכנון של התקופה שביניהן הוא לב העניין.

שאלת התזמון

יש שני מצבים נפוצים:

• קונים לפני שמוכרים: צריך לממן את התשלומים על הדירה החדשה עד שהתמורה מהמכירה מגיעה.
• מוכרים לפני שקונים: הכסף זמין, אבל צריך לתכנן איפה גרים בינתיים ומה עושים עם הכסף עד הקנייה.

בשני המקרים בודקים את לוחות התשלומים בשני החוזים, ומנסים לתאם ביניהם ככל האפשר כבר בשלב המשא ומתן.

מה קורה למשכנתא הקיימת

אם על הדירה הנמכרת רשומה משכנתא, צריך לתכנן מה יקרה איתה: לפרוע אותה מתוך התמורה, או לבדוק אם אפשר להעביר אותה לנכס החדש. בכל אפשרות כדאי לבדוק את עמלות הפירעון המוקדם ואת התנאים לפני שמחליטים.

מימון לתקופת הביניים

כשהתשלום על הדירה החדשה מגיע לפני התמורה מהמכירה, בודקים פתרון מימון לתקופת הביניים. לפתרונות כאלה יש עלות ותנאים משלהם, ולכן חשוב להבין כמה זמן הם צפויים להימשך, ומה התוכנית אם המכירה מתעכבת.

להמחשה

נניח שהתשלום הגדול על הדירה החדשה נקבע לחודש מסוים, והתמורה מהמכירה צפויה להגיע ארבעה חודשים אחריו. לתקופה הזאת צריך מקור מימון, וגם תוכנית למקרה שהמכירה מתעכבת עוד. המועדים כאן להמחשה בלבד.

מה כדאי לבדוק מראש

• את המועדים בשני החוזים, ואם אפשר לתאם ביניהם.
• מה קורה למשכנתא הקיימת, וכמה עולה לפרוע אותה או להעביר אותה.
• את ההחזר החודשי בתקופה שבה יש שתי התחייבויות במקביל.
• את התוכנית אם המכירה מתעכבת או נסגרת במחיר אחר מהצפוי.

כדאי לבנות את התקציב לדירה החדשה באותה דרך שבונים תקציב לדירה ראשונה: קודם ההחזר הנוח, ורק אחר כך המחיר.

לוח זמנים שעומד גם בעיכוב

• סמנו מתי נדרש לשלם על הדירה החדשה ומתי צפוי להתקבל כל תשלום על הדירה הנמכרת.
• בנו תרחיש שבו המכירה מתעכבת או המחיר נמוך מהצפוי, ובדקו כמה זמן תוכלו לשאת את הפער.
• בדקו את תנאי גרירת המשכנתא או מימון הביניים לפני שמסתמכים עליהם בחוזה; הפתרון תלוי באישור ובפרטי שתי העסקאות.

שאלות נפוצות

מידע כללי בלבד, לא ייעוץ אישי. כל המספרים במאמר להמחשה.