Квартира для инвестиций: что меняется в финансировании
Финансирование инвестиционной квартиры отличается от финансирования жилья для себя. Что проверить о собственных средствах, арендном доходе, налогах и денежном потоке до того, как взять на себя обязательства.
Автор: Лидор Левин3 мин чтенияПланирование сделки
Инвестиционную квартиру оценивают иначе, чем жильё, в котором живут. Правила о том, какую часть можно профинансировать, налоговые вопросы и то, что происходит, когда квартира пустует, — всё это меняет картину. Стоит разобраться в этом до начала поиска.
Собственные средства и доля финансирования
Для инвестиционной квартиры возможная доля финансирования обычно отличается от доли для единственного жилья, поэтому часто требуется больше собственных средств. Актуальные правила и то, что применяется к вашему случаю, стоит проверить до того, как вы возьмёте на себя обязательства по сделке.
Доход от аренды
Ожидаемая арендная плата кажется естественным источником для ипотечного платежа, но её не всегда учитывают полностью, и она не всегда приходит каждый месяц. Стройте план так, чтобы платёж вносился без напряжения и в месяцы без жильца или с крупным ремонтом.
Налоги и расходы
При покупке дополнительной квартиры налог на покупку может отличаться, а дальше возникают вопросы налога на арендный доход и налога на прирост стоимости при продаже. Эти темы стоит проверить с адвокатом и бухгалтером и учесть в расчётах с самого начала.
Для иллюстрации
Допустим, ожидаемая аренда квартиры — 5 000 ₪ в месяц, а запланированный платёж — 4 500 ₪. На бумаге остаётся излишек, но один месяц без жильца или ремонт на несколько тысяч шекелей превращают его в дефицит. Поэтому создают подушку. Цифры приведены только для иллюстрации.
Денежный поток и микс
В инвестиционной квартире главное — ежемесячный денежный поток: что приходит, что уходит и что происходит, когда что-то меняется. Микс тоже играет роль, потому что разные треки по-разному реагируют на изменения ставки и индекса. Подробнее — в статье об ипотечном миксе.
Прежде чем брать обязательства
- Проверьте, сколько собственных средств требуется в вашем случае.
- Считайте платёж, не предполагая, что квартира всегда сдана.
- Выясните налоги на покупку, на аренду и на будущую продажу.
- Оставьте подушку на ремонт и перерывы между жильцами.
Проверьте денежный поток без полной загрузки
- Сопоставьте ожидаемую аренду с платежами и текущими расходами, а не только с ценой покупки.
- Проверьте период без арендатора и существенный ремонт, не рассчитывая на немедленную продажу.
- Отдельно уточните налоги и правовые вопросы у соответствующих специалистов до расчёта целесообразности покупки.
Частые вопросы
Можно ли профинансировать инвестиционную квартиру с помощью квартиры, в которой живёшь?
Иногда проверяют финансирование, при котором залогом служит текущая квартира. У этого варианта свои соображения, ведь он связывает ваш дом с новой сделкой, поэтому его проверяют осторожно.
Покроет ли аренда платёж?
Не стоит предполагать это заранее. Даже когда аренда выше платежа, бывают месяцы без жильца, ремонт и налоги. Строят план, который выдерживает и такие месяцы.
Только общая информация, не персональная консультация. Все цифры в статье приведены для иллюстрации.
Что почитать дальше
Хотите проверить это на своей ситуации?
На первой беседе мы пройдёмся по сделке, собственным средствам и ожидаемому денежному потоку и вместе поймём, что стоит проверить до того, как брать обязательства.
Записаться на первую беседу